Leistungsangebot

Erstellung rechtssicherer Wohnflächenberechnungen

  • Aufmaß der Immobilie

  • Berechnung de Wohnfläche (Grundlage: Aufmaß oder Planunterlagen)

  • Erläuterung von Besonderrheiten

  • Plausibilisierung vorhandener Berechnungen

Wofür ist die Wohnfläche von Bedeutung?

  • Angabe in Mietverträgen

  • Verkauf der Immobilie (Angabe im Exposé)

  • Nebenkostenabrechnungen

  • Berechnungsgrundlage für Mieterhöhungen

  • Berechnung der Versicherungsprämie von Hausratversicherungen

  • Baufinanzierungen

  • Wertermittlung von Gebäuden

  • Wohnraumförderung (Ermittlung der Höhe der Förderung)

  • Einheitsbewertungen (Steuerrecht)

  • Sozialrecht (bei der Feststellung der zumutbaren Wohnungsgröße)

  • Ausstellung von Energieausweisen

Streitthema Wohnfläche

Flächenangaben sind wichtig, um die Haus-, Wohnungs- und Raumgrößen ermessen zu können, die dem Käufer oder Baukunden zur (Wohn-)Nutzung zur Verfügung stehen werden. Außerdem sind die Quadratmeterangaben zum Preisvergleich wichtig, denn der Preis pro m²-Wohnfläche ist ein wichtiges Kriterium bei der Beurteilung der Gebäudekosten bzw. des Haus- oder Wohnungspreises.
Vorgaben an die Flächenberechnung sollen sicherstellen, dass die Berechnungen in der gleichen Art, Weise und Gewichtung erfolgen.
Zurzeit kursieren zwei, ja sogar drei Regelungen zur Wohnflächenberechnung: Die Wohnflächenverordnung (WoflV), die DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ und gelegentlich die veraltete DIN 283 zur Wohnflächenberechnung.
Öffentlich geförderte Wohnungen oder Eigenheime
müssen nach der Wohnflächenverordnung (veröffentlicht im Bundesgesetzblatt Jahrgang 2003, Teil I, Seite 2346ff.) gerechnet werden.
Beim freifinanzierten Wohnungsbau
kann wahlweise nach der Wohnflächenverordnung oder der DIN 277 verfahren werden. Nur werden in der DIN 277 allerdings keine Wohnflächen ermittelt, sondern die Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung. Für die Wohnflächenberechnung gemäß DIN-Norm gab es die DIN 283, die aber inzwischen nicht mehr gültig ist. Sie wurde vom Deutschen Institut für Normung (DIN) schon vor 20 Jahren ersatzlos zurückgezogen. Trotzdem wird die DIN 283 weiterhin angewendet.
Beide Berechnungsarten basieren auf der Grundfläche, die in einem ersten Arbeitsschritt ermittelt wird. Diese Grundfläche wird nach der DIN 277 in Nutz-, Verkehrs- oder Funktionsflächen aufgeteilt. Nach der Wohnflächenverordnung werden dagegen die Grundflächen der einzelnen Räume und Freisitze hinsichtlich ihrer Wohnnutzung bewertet. Zum Vergleich: Die Balkon-Grundflächen werden nach der DIN 277 zu 100% in die Nutzfläche eingerechnet, während sie nach der WoflV i,d.R. nur zu einem Viertel als Wohnfläche Berücksichtigung finden.
Unterschiedliche Zuordnungen bzw. Bewertungen gibt es auch hinsichtlich der Berücksichtigung der Flächenanteile im Bereich von Dachschrägen.

Notwendigkeit von Berechnungsmethoden

Die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche von Wohnraum muss nach einer Berechnungsmethode vorgenommen werden, die die Zuordnung von Räumen und Raumteilen zu einer Wohnung regelt, die angibt, wie und an welchen Stellen der Wohnung zu messen ist, welche Flächen anzusetzen und welche Flächen nicht anzusetzen sind und ob von den gemessenen Flächen Abzüge vorzunehmen sind.
Nur dann, wenn die Wohnflächenberechnung nach einer anerkannten Methode erfolgt ist, handelt es sich um eine objektive und vergleichbare Wohnfläche.

Angewandte Berechnungsmethoden

Ein allgemein gültiges oder verbindliches Verfahren zur Berechnung der Wohnfläche gibt es nicht. Versuche, in einer neuen DIN ein Verfahren zu schaffen, das als Grundlage für eine allgemeine Sprachregelung oder für vertragliche Vereinbarungen zu Grunde gelegt werden kann, sind gescheitert.
Mit der Wohnflächenverordnung (WoFlV) hat der Gesetzgeber einen neuen Versuch unternommen, eine allgemein verbindliche Regelung einzuführen. Da die Anwendung jedoch nur für nach dem WoFG (Wohnraumförderungsgesetz) geförderten Wohnraum vorgeschrieben ist, wird eine allgemeine Gültigkeit sich erst durch Übernahme dieser Berechnungsmethode in die Werkverträge, Kaufverträge und Mietverträge erreichen lassen. Das Urteil des BHG vom 24.03.2004 (DWW 2004 S. 183) eröffnet den Weg zur allgemeinen Anwendung der WoFlV bei der Wohnflächenberechnung.
Dem steht entgegen, dass zurzeit nahezu für den gesamten Wohnungsbestand die Wohnfläche nach anderen Methoden berechnet worden ist und nicht allein wegen Erlasses der WoFlV neu berechnet wird.
Verbreitet sind, ohne eine allgemeine Gültigkeit beanspruchen zu können, die folgenden Berechnungsmethoden für die Ermittlung von Wohn- und Nutzflächen. Für die Praxis ist von Bedeutung, dass die Vertragsparteien im Mietvertrags- Kaufvertrags- und Werkvertragsrecht sich ausdrücklich auf eine der genannten Methoden verständigen können und damit eine objektive und vergleichbare Berechnungsgrundlage für den Vertragsabschluss und die Vertragsabwicklung schaffen.

Wohnflächenverordnung - §§ 1 bis 4

Die WoFlV vom 25. 11.2003 ist auf Grund der Ermächtigung in § 19 Abs. 1 WoFG erlassen worden und am 01.01.2004 in Kraft getreten. Sie ist verbindlich anzuwenden auf Wohnraum, der nach dem 31.12.2003 nach dem WoFG gefördert worden ist.

Was gehört zur Wohnfläche?

  • Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.

  • Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.

  • Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbäder und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.

  • Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.

Was gehört nicht zur Wohnfläche?

  • Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundfläche von Zubehörräumen, insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.

  • Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen von Räumen, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen. Hier gilt die für das jeweilige Bundesland gültige Landesbauordnung (LBO). Für Hessen ist dies in § 42 HBO - Aufenthaltsräume geregelt. Die Landesbauordnung finden Sie im Download-Bereich.

  • Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen von Geschäftsräumen.

Zweite Berechnungsverordnung - §§ 42 bis 44 (in der bis zum 31.12.2003 geltenden Fassung)

Die §§ 42 bis 44 II. BV enthielten Regelungen für die Wohnflächenberechnung für Wohnraum, der nach dem II. WoBauG (II. Wohnungsbaugesetz) gefördert war. Darüber hinaus hat diese Berechnungsmethode weite Verbreitung im Mietrecht, Kaufrecht und Werkvertragsrecht gefunden. Außerdem diente sie als Grundlage für die Aufstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mit der Aufhebung der §§ 42 bis 44 II. BV in der bisherigen Fassung mit Wirkung vom 01.01.2004 ist der bisherige Anwendungsbereich entfallen. Das schließt nicht aus, dass auch künftig die Wohnfläche nach diesen Vorschriften berechnet und vertraglichen Vereinbarungen zu Grunde gelegt wird.

Die Unterschiede zwischen der Wohnflächenberechnung nach der II. BV und der WoFlV sind gering. Sie betreffen im Wesentlichen die Anrechnung von Balkon- und anderen Flächen.

DIN 283 - zurückgezogen 1983

Die DIN-Norm stellte eine Regelung zur Wohnflächenberechnung dar, die u.a. für den nach dem 1. WoBauG geförderten Wohnraum galt.

Die Berechnung nach der DIN 283 ist insbesondere beim preisfreien Wohnraum weit verbreitet. Hierbei handelt es sich um eine DIN-Norm, die keine Rechtsnorm ist.

Sie ist im August 1983 vom Deutschen Institut für Normung e.V. (DIN) zurückgezogen worden, wird aber weiterhin zur Wohnflächenberechnung angewandt. Ein Ausschluss der Anwendung ist nicht vorgesehen. Sie dient weiterhin neben der II. BV als Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Für Wohnflächenberechnungen nach der DIN 283 ist es erforderlich, dass sie als Grundlage für die Berechnung ausdrücklich angegeben oder vereinbart wird, weil gegenüber der WoFlV erhebliche Flächenunterschiede möglich sind. Die Unterschiede zwischen der DIN 283 und der WoFlV sind größer als zwischen der WoFlV und der II. BV.

DIN 277-1 (Stand 2016) / DIN 277-2 (Stand 2005)

Vor Allem bei Neubauten wird die Fläche nach der DIN 277 berechnet. Auch diese DIN-Norm hat keinen Rechtscharakter.

Die DIN 277 kennt die Definition Wohnfläche nicht, sondern den allgemeiner gehaltenen Begriff der Nutzfläche, sie ist als Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche ungeeignet.

Nach der DIN 277 geht man von der Brutto-Grundfläche (BGF) aus, die über die Außenmaße des Gebäudes bestimmt wird. Davon wird die Konstruktions-Grundfläche abgezogen, die alle Wände, Stützen usw. beinhaltet. Übrig bleibt die Netto-Grundfläche (NGF). Die Netto-Grundfläche unterteilt sich wiederum in Nutzfläche (NF), Technische Funktionsfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF). Die Nutzfläche hatte sich bis 2016 nochmals unterteilt in Hauptnutzfläche (HNF) und Nebennutzfläche (NNF). Für die Nebennutzflächen wurde der Begriff „Sonstige Nutzungen“ eingeführt.

Mit der Wohnfläche etwa vergleichbar sind die Flächen von Hauptnutzfläche, Nebennutzfläche und Verkehrsfläche.

Die Unterschiede zur WoFlV, zu den §§ 42 bis 44 II. BV und zur DIN 283 sind erheblich (z.B. werden Dachschrägen nicht berücksichtigt).

Freihändige Berechnung

Weit verbreitet ist noch eine freihändige Berechnung der Wohnfläche mit oder ohne ergänzende Übernahme von Regelungen der vorgenannten Methoden.

Welchen Wert die auf diese Weise errechneten Wohnflächen im Hinblick auf objektive Maßstäbe und Vergleichbarkeit haben, lässt sich nicht allgemein gültig abhandeln.

Bei der freihändigen Berechnung sollte deutlich zu erkennen sein, welche Räume vermessen wurden und wie Besonderheiten (z. B. Dachschrägen) berücksichtigt wurden.

Bei einer starken Abweichung von der tatsächlichen Wohnflächen ist es möglich, dass die Berechnung im Streitfall nicht berücksichtigt wird.

Eine weitere Methode wurde von „Sprengnetter Immobilienbewertung“ im Jahre 2007 entwickelt und herausgegeben.

Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung (WMR, in der Fassung vom 18.07.2007)

Hierin sind die von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche systematisiert.

Für alle häufig auftretenden Grundflächenbesonderheiten (z.B. unübliche Raumhöhen, Durchgangsräume und gefangene Räume, übergroße und unüblich kleine Räume, Räume mit unwirtschaftlichen Grundrissen, Hobbyräume, Wintergärten, Schwimmbäder etc.) sind Wohnwertfaktoren zur sachgemäßen Anrechnung dieser Flächen angegeben.

Als Grundlage dient die WoFlV, deren Regelungen mit den Wohnwertfaktoren vervollständigt und tiefergehend differenziert werden.

Praxis

Mangels gesetzlicher Alternativen erfolgt die Ermittlung der Wohnfläche zumeist auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung (WoFlV), obwohl sich der Anwendungsbereich der WoFlV definitionsgemäß nur auf Wohnflächen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz zu ermitteln sind, erstreckt.

Verbreitet findet auch noch die (zurückgezogene) DIN 283 ihre Anwendung.

Die Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) findet überwiegend bei Sachverständigen im Rahmen von Verkehrswert- und Mietwertermittlungen Anwendung.

Überprüfung bestehender Wohnflächenberechnungen

Bei Mietverhältnissen im frei finanzierten Wohnraum gilt als Wohnraum, was die Mietparteien vertraglich vereinbart haben. Hierbei gilt die Vertragsfreiheit. Das bedeutet, dass auch Räume, die den tatsächlichen und rechtlichen Anforderungen als Wohnraum nicht entsprechen, durch die vertragliche Vereinbarung Wohnraum sein können (BGH, Urteil v. 16.09.2009 - VII ZR 275/08).
Es empfiehlt sich aber, den Vorgaben der WoFlV und der LBO (Landesbauordnung) zu folgen und diese Räume gesondert auszuweisen.

Bei der Überprüfung einer bestehenden Wohnflächenberechnung ist zu klären, wann die Wohnflächenberechnung erstellt worden ist und welche Verordnung zu diesem Zeitpunkt aktuell bzw. gültig war. Die Überprüfung hat anhand dieser Verordnung zu erfolgen.

Es sollte immer Einblick in den Mietvertrag genommen werden um zu prüfen, ob eine Berechnungsmethode vereinbart wurde.

Tipps zum Vergleich von Wohnflächenangaben

Unter den Immobilienangeboten finden sich die unterschiedlichsten Angaben, wie zum Beispiel „Wohn-/Nutzfläche: 120 m² “ oder „Grundfläche“ oder es wird geworben mit der „Wohnfläche nach DIN“. Deshalb sollten Sie Folgendes beachten:

  • Lassen Sie sich die Berechnungsgrundlagen der ihnen vorliegenden Wohnflächenangaben nennen, also ob nach der Wohnflächenverordnung, DIN 277, zurückgezogener DIN 283 oder einer anderen Methode gerechnet wurde.

  • Akzeptieren Sie keine Berechnung, in der nicht die Berechnungsgrundlage genannt ist.

  • Verlassen Sie sich nicht auf einfache Prospektangaben, sondern lassen Sie sich zum Preis-Leistungsvergleich schon vor Vertragsabschluß den detaillierten Berechnungsnachweis vorlegen. Nach der Wohnflächenverordnung ist die Berechnung auch auf der Grundlage von Bauzeichnungen möglich. Wird nachher anders gebaut, muss nachgemessen werden.

  • Legen Sie im Kauf- oder Bauvertrag verbindlich fest, auf welcher Berechnungsgrundlage die Flächenangaben erfolgen sollen.

  • Beachten Sie die Faustregel: Die Wohnflächenangaben sind in der Regel kleinere Werte als die Nutzflächenangaben, diese wiederum kleiner als die Grundflächenangaben. Diese Regel gilt besonders für das Dachgeschoss mit seinen Schrägen und für Wohnungen mit Terrassen und Balkonen.

  • Akzeptieren Sie keine „Wohnflächenberechnung nach DIN“. Die DIN 283 ist nicht mehr gültig. Wollen Sie die Wohnungs- oder Hausangebote auf der Grundlage der Wohnflächen vergleichen, dann verlangen Sie stattdessen die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung.

  • In Berechnungen nach DIN 277 müssen folgende Nutzflächen separat ausgewiesen werden: Terrassen, Loggien, Balkone und Dachgärten; bis 2016 außerdem Grundflächen unter Dachschrägen < 1,50 m.

  • Vergleichen Sie nur Äpfel mit Äpfeln und Birnen mit Birnen. Das heißt: Haus- oder Wohnungsangebote nur gegeneinander abwägen, wenn sie einheitlich nach einer Methode berechnet sind.